Агентство юристов

+7 (423) 251-22-00, 251-24-00, 250-83-50

  • Об агентстве
  • Наши клиенты
  • Практики
  • Контакты
  • Карта сайта
  • Eng 日本語

    Подводные камни ипотеки

    Новые экономические условия страны, связанные с развитием как института частной собственности, так и гражданского права в целом, порождают массу проблем и конфликтных ситуаций, в том числе и в такой сфере, как семейно-брачные отношения. Делёж имущества и связанные с этим споры нередко сопровождают бракоразводные процессы, особенно если достаток семьи более-менее выше среднего, и каждому из супругов есть что терять. Особенно сложным и запутанным может оказаться расторжение брака и раздел имущества в случае, когда совместно нажитое имущество покупалось супругами в кредит.

    В последние годы страна переживает бум кредитования. Граждане берут взаймы на всё, что только можно представить. Здесь и потребительские кредиты, связанные с покупкой бытовой техники и электроники — начиная от банальных сотовых телефонов и заканчивая дорогими компьютерами и плазменными панелями. Развивается и кредитование на по­купку автомобилей, на обучение, на лечение и отдых и многие другие нужды. Но самым важным, пожалуй, можно назвать ипотечное кредитование.

    Жилищная проблема, не решённая как в годы строительства социализма, так и в сего­дняшних попытках «перехода к рынку», продолжает оставаться самой больной и насущ­ной для большинства граждан. Квартир строится очень мало, цены на них растут с каж­дым годом в разы, делая мечту о собственном жилье для большинства всё более и более несбыточной.

    И тут на помощь приходит ипотека, позволяющая жить в квартире уже сейчас, а платить за неё постепенно. Законодательное регулирование этого института относится к 1998 году, когда был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Он позволяет взять семье кредит на покупку квартиры и заложить в качестве обеспечения кре­дита эту самую покупаемую квартиру. Покупатели-супруги становятся собственниками квартиры сразу после государственной регистрации, после чего периодически отдают банку частями занятые для покупки деньги с процентами. Растут сроки займа: если сразу после вступления в силу Закона они составляли в среднем не более 5 лет, то сейчас деньги можно занять на срок до 20 лет. Снижается процентная ставка: от 25-35% годовых с начала действия Закона до сегодняшних (в среднем) 10% годовых. В общем, с одной стороны, взять заём становится проще, а выплачивать его легче и не так обременительно для семейного бюджета.

    Но, с другой стороны, что происходит с кредитом, когда супруги решают разойтись до полного его погашения? Именно здесь встречаются проблемы, связанные с коллизией семейного права, с одной стороны, и гражданского — с другой.

    Для начала вспомним, как регулируются имущественные отношения между супругами в браке. Как указано в ч. 1 ст. 33 Семейного кодекса, если супруги не заключили брачный договор, то приобретаемое в браке имущество является их совместной собственностью. Совместная собственность предполагает, что любыми вещами, а также недвижимостью, муж и жена владеют сообща, если они купили их после свадьбы. Применительно к квартире это означает, что если она зарегистрирована на одного из супругов и выдано свидетельство с одним ФИО, квартира всё равно считается принадлежащей им обоим. Также не имеет значения, кто платит за покупку квартиры: либо только муж, либо только жена, либо они вдвоём. Квартира в таком случае признаётся принадлежащей им поровну, то есть их права собственности равны. Эти правила предусмотрены ст. 34 Семейного кодекса.

    Супруги могут также зарегистрировать купленную квартиру на двоих, при этом у них будет два свидетельства — у каждого из супругов, таким образом, по своей отдельной доле в квартире. Необязательно при этом, что доли будут равными, то есть 50 на 50; у кого-то может быть большая доля, у кого-то — меньшая.

    При покупке квартиры в кредит самый простой и безболезненный вариант — когда квартира куплена супругами именно в долевую собственность, и заложенными являются доли мужа и жены. В этом случае каждый из супругов будет отвечать перед банком за свою долю в праве собственности на квартиру, а невыплаченная часть кредита будет разделена между супругами пропорционально размерам их долей в праве собственности на квартиру. Если доли равные, муж и жена после развода по отдельности будут погашать свою часть остатка долга перед банком, и эта часть у каждого будет равной.

    Но следует отметить, что наши банки неохотно идут на заключение договора ипотеки с залогом доли в праве собственности на квартиру, хотя ст. 7 Закона об ипотеке это допускает. Гораздо чаще встречается ситуация, когда банк требует оформить квартиру на одного из супругов (в основном мужа, у которого, доходы, как правило, более высокие). Банку в такой ситуации проще: заёмщик один, квартира одна, и требовать с возврата долгов проще, чем с двоих человек по одной и той же квартире. Но вот расстающимся супругам — сложнее, так как перед ними (а также перед судом) встанут два сложных вопроса: во-первых, о выделении долей мужа и жены на квартиру, а во-вторых — о разделе невы­плаченной части кредита.

    В этом случае у суда есть два варианта решения. Первый: оставить квартиру целиком в собственности, например, мужа и выплатить жене компенсацию половины стоимости квартиры. Долг перед банком при этом продолжит выплачивать муж. Второй: разделить квартиру, находящуюся в совместной собственности, поровну между мужем и женой. При этом остаток долга перед банком также делится пополам между супругами, и они выплачивают свои части по отдельности. Этот вариант основан на положении ч. 3 ст. 39 Семейного кодекса, в соответствии с которым общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям. Но такой вариант раздела очень не нравится банкам, так как это связано с необходимостью заключить с каждым из супругов отдельный договор ипотеки, при этом расторгнуть старый, переоформить всё это в органах регистрации недвижимости, оформить новые закладные, заключить новые договоры страхования жизни и трудоспособности заёмщиков, а все эти действия требуют времени и денежных затрат. Поэтому в судебных процессах такого рода банки, привлекаемые в дело в качестве третьих лиц, активно возражают против раздела по долям между супругами заложенной квартиры.

    Не менее сложной представляется и такая ситуация, когда муж выступает по договору ипотеки заёмщиком, а жена — поручителем. В соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. А согласно ст. 363 Гражданского кодекса, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

    На практике солидарная ответственность означает, что банк, в случае невыплаты мужем кредита, может требовать в судебном порядке взыскания долга как от мужа, так и от жены, исключительно по своему выбору. Если ни у мужа ни у жены не будет достаточно средств на погашение кредита, то банк может потребовать изъятия заложенной квартиры, продажи её с торгов и выселения бывших собственников.

    При разделе квартиры в случае поручительства целесообразно суду разрешить вопрос о переоформлении договоров займа и поручительства. Может возникнуть такая ситуация, что квартира останется в собственности мужа, который должен будет продолжать самостоятельно выплачивать кредит после развода, жене будет присуждена денежная компенсация в размере половины стоимости квартиры, а договор займа и договор поручительства останутся в прежнем виде, то есть жена будет продолжать оставаться поручителем за своего мужа, теперь уже бывшего. После развода муж может не рассчитаться вовремя с банком, и тогда банк имеет полное право как кредитор потребовать от жены как от поручителя выплаты задолженности (ведь старые договоры ещё действуют). Вот поэтому суду при расторжении брака и разделе квартиры надо будет (в случае оставления квартиры в собственности мужа и выплаты жене соответствующей компенсации) в своём решении указать на необходимость прекращения договора поручительства между банком и женой, чтобы не "вешать" на неё чужие долги. Ведь семья уже юридически не существует, совместного хозяйства не ведётся, имущество перестаёт быть общим, и необходимо обезопасить жену, которой квартира не досталась, от возможных претензий к ней со стороны банка. Но суды у нас нередко забывают урегулировать этот вопрос при разводе.

    К сожалению, по вопросам разделения бремени выплат по договору ипотеки в случае развода крайне затруднительно раздавать советы, ведь значительное количество жизненных ситуаций и нюансов попросту не позволяют этого делать. Общий совет один – перед принятием значимых решений желательно проконсультироваться у юриста по всем интересующим Вас вопросам с учетом всех обстоятельств: дата заключения брака, дата заключения договора ипотеки, размер доходов каждого из супругов, наличие иных обязательств супругов перед третьими лицами и т.п. Хорошим выходом было бы заключение брачного договора, но о нем речь пойдет в другом материале.